文

Ellie

地产二代的创业战绩能否超越父辈？

谜一样的答案，或许总算有解了——终于有一位二代独立创业准备上市了，实地集团不久前赴港提交了招股书。

作为富力地产联席董事长张力的公子，张量在年创立了实地集团。

实地集团是一家典型的地产开发公司，起家广州，专注于大湾区，也涉猎商办、物业、酒店、科技。14年间，实地集团已然长大，进入房企百强，目前位居70名左右的位置。

不出意料的是，作为地产二代的张量还是讲了一个智慧住宅、地产科技的故事。

其投资版图也完全不同于父辈，触角更加新鲜，对于互联网和技术的接纳程度更高。更别提，数年前张量成功将前百度“太子”李明远纳入麾下，尽管不到一年时间就低调“分手”。

相比实地集团的董事长，张量更为人熟知的身份是黑洞投资创始人。

作为一家有地产背景的投资机构，黑洞投资了房司令、好租、桉树空间、37度智能家居、哈奇智能等地产科技项目。而这一个个地产科技产品也被应用于实地集团所打造的智慧人居生态系统。

地产+科技，这或许是第一家真正拥抱科技和时代变化的地产公司。但真实情况如何？通过这份多页的招股书，我们可以盘一盘张量的创业战绩。

01

实地集团基本面

98%收入源自物业销售，毛利率达30%

单论收入规模，实地集团还不及万碧恒房企三甲的零头。但论收入增速，实地集团着实让巨头们艳羡不已。

实地集团最近三年的营业收入成功实现“三连跳”。从年的30多亿，到年的60多亿，再到年的80多亿，营收复合年增长率达46.6%。

在收入一路飙升的同时，实地集团的毛利率由年的21.9%增至年的25.2%，并进一步增至年的30.9%；最近三年的净利率分别为8.4%、13.3%及9.1%。

年，实地集团实现营业收入83.23亿元，税后净利润7.56亿元。从营收规模来看，实地集团在上市房企里大概处于什么位置%3F

泰禾集团年的总收入（亿元）是实地集团的2.8倍，然而净利润（10亿元）仅比实地集团高出大约30%。去年登陆港交所的中梁控股，年总收入.4亿元，净利润38.3亿元，分别比实地集团高出6.8倍和5倍。刚刚递交招股书的上坤地产年总收入75.35亿元，净利润仅为实地集团的30%，达2.20亿元。

从销售额的角度来看，实地集团刚刚进入百强榜。在中国房地产指数系统发布的年中国房地产销售额百亿企业排行榜中，实地集团排名92位。

截至年3月31日，实地集团物业开发项目组合包括37个物业开发项目（包括由合营企业及联营公司开发的8个项目），覆盖14个省份或直辖市以及25个城市，土地储备约为万平方米。

而收入规模与实地集团相近的上坤地产目前拥有43个物业项目，总土地储备约万平方米。

这家由地产二代创办的地产公司会有什么不同吗？

实地集团营收构成情况

（来源：招股书）

招股书显示，目前实地集团大部分收入来自于物业销售，只有小部分收入来自机电安装及装修服务、自投资物业及其他物业租赁服务。

实地集团在招股书中表示，物业销售的收入过往且预期会继续占公司总收入的绝大部分。年，实地集团物业销售收入占同年总收入的比例升至98%。可以预见的是，这一比例还将继续攀升。

除了物业销售，实地集团还向第三方客户提供机电安装及装修服务，以及出租商业物业、提供共享办公空间服务。

最近三年，机电安装及装修服务收入规模不断萎缩，租赁业务收入规模却不断扩大。虽然单纯从收入占比来看，租赁业务板块贡献的收入还不足1%。

目前，实地集团的租赁物业仅包括中山璟湖城、遵义蔷薇国际、无锡玫瑰庄园三个住宅项目的底商以及桉树空间的共享办公空间，可出租总建筑面积约为2.69万平方米。此外，实地地产还有三个酒店项目仍处于开发状态，其中两个位于海南省三亚海棠湾，一个位于贵州省遵义。上述三个酒店竣工后，实地集团的可出租总建筑面积将增加16.5万平方米。

年，投资物业租金收入达万元，同比大增%。招股书中将租赁收入的大幅增长归功于桉树空间于年开始营运且其经营规模有所增加。然而，桉树空间虽大幅增加了租赁收入，但也显著降低了租赁毛利以及租赁毛利率。

年，实地集团仅持有商业物业，当年实现租赁毛利万元，租赁毛利率高达50.6%。年，公司为了筹备桉树空间开业而产生较高成本，导致租赁业务亏损万元。到了年，由于桉树空间为租赁更多物业以扩大经营规模而产生较多开支以及其他相关筹备开支增加，实现租赁毛利万元，毛利率大幅降至5.3%。

既然聊到了桉树空间，就不得不提及张量背后的投资帝国。

02

张量背后的投资帝国

招股书显示，张量不仅为实地集团的实际控制人，还直接或间接控制黑洞投资、桉树空间、哈奇智能、37℃智能家居、织网通讯等互联网企业。其中知名度最高的当属黑洞投资和桉树空间。

张量直接或间接控制的公司

（来源：招股书）

黑洞投资创立于年，是一家风险投资机构，曾投资了货拉拉、房司令、好租、桉树空间、37度智能家居、哈奇智能等泛地产项目。而桉树空间成立于年，是实地集团的全资子公司。截至目前，桉树空间拥有三家门店，在管面积约为平方米。

目前来看，实地集团已完成风险投资、联合办公、智能家居、园林工程、物业管理、通讯服务等多个领域的投资布局。

实地集团的投资版图

（制图：PropTech研习社）

基于这个庞大的投资帝国，实地集团另辟蹊径，进军智慧住宅，建立起一站式智慧人居生态系统。

目前，实地集团的智慧人居生态系统极大地依赖于子公司广州哈奇及广州三拾七度。其中，广州三拾七度向实地集团提供智能鞋柜、智能厨房电器等智能家具，广州哈奇向实地集团提供家居科技及智慧弱电系统产品（例如家电控制、灯光控制、居家安防、无人驾驶通勤车及智能配送机器人等）。

实地集团智慧人居生态系统

（来源：招股书）

实地集团的智慧人居生态系统由智慧人居云、数据智能中台、智慧家庭生态圈、智慧社区生态圈组成。其中，智慧人居云是智慧社区的「大脑」。

实地集团在招股书中表示，公司已于年10月在广州常春藤等社区引入无人驾驶通勤车及智能配送机器人，有效解决物流配送环节中「最后一公里」问题。

智能配送机器人可用于配送包裹，按指定路线将包裹送至各物业前门，可服务物业住户而毋须直接接触司机或快递员，在新冠肺炎爆发期间降低了感染病毒的风险。未来公司将在更多的项目中引入无人驾驶通勤车及智能配送机器人。

实地集团部分社区的无人驾驶通勤车

（来源：实地集团

转载请注明:http://www.dengwendidi.com/dlnmj/25266.html